"Котлован" или перепродажа: выгоды и риски инвестиций в недвижимость в 2021 году

Наиболее удачным вариантом для инвестиций многие украинцы считают для себя недвижимость. В некоторых случаях такие инвестиции приносят до 50% прибыли, что, по строгим меркам аналитиков, даже очень хорошо. Приток инвестиций в недвижимость, по подсчетам игроков самого рынка, не остановила даже пандемия Covid 19 и связанные с ней панические настроения. Наоборот — количество таких инвестиций выросло.

"В непростой 2020-й год инвестор не только не ушел с рынка, а воспользовался моментом и вложил средства по наиболее выгодным, "пандемийным" ценам. По сравнению с 2019 годом, количество инвесторов "для прибыли" увеличилось в среднем на 5%", — говорит в комментарии free-ipad.ru менеджер проекта ЖК "Новый Автограф" Андрей Черненко.

Кратко и по делу в Telegram

В целом, по итогам 2020 года, количество квартир на первичном рынке приобретенных с целью сохранения и приумножения капитала, по слова Черненко, практически сравнялось с приобретенными квартирами "для себя".

Хорошим периодом для инвестиций в недвижимость в прошлом году стал период введения первого локдауна. "В 2020 году, в период с марта по май, в связи с резким сокращением спроса, застройщики предложили покупателям, пожалуй, беспрецедентные за последних 5-6 лет скидки, достигающие 15% от номинальной стоимости квартиры", — говорит в комментарии free-ipad.ru руководитель отдела продаж ЖК А136HighlightTower Алена Полеско.

Таким образом, те, кто успел вложиться в недвижимость в этот период, получили дополнительную прибыль.

Если же попробовать просчитать основную прибыль от инвестиции в недвижимость, то здесь застройщики советуют обращать внимание на два основных фактора — стадию строительства и класс самого объекта. Наиболее удачным считается инвестирование в недвижимость на стадии "котлован".

"Например, при вложении средств на котловане в объект эконом-класса, цена на стадии его ввода вырастет максимум на 20%. Рост цен в комфорт- и бизнес-классе за весь цикл строительства достигает 30-35%. А в объектах новых форматов категории комфорт+ и бизнес разница между стартовой и ценой на этапе ввода объекта в эксплуатацию может превысить 50%", — отмечает Андрей Черненко.

В то же время далеко не каждый объект на котловане должен вызывать повышенный интерес для вложений средств — здесь нужно по максимуму оценить репутацию и возможности самого застройщика. В этом контексте финансовый вес застройщика становится чуть ли не главным проявлением стабильности компании и способствует минимизации рисков для покупателей.

Особое внимание к себе со стороны опытных инвесторов уже прочувствовали на себе сами застройщики. Так, в комментарии free-ipad.ru основатель и управляющий партнер группы компаний DIM Александр Насиковский говорит о том, что потенциальные покупатели внимательно следят за происходящим на рынке, пытаясь понять, кому из девелоперов стоит доверять и кто из застройщиков может гарантировать безопасность вложений. "Покупатель склонен доверять той компании, которая ни на день не останавливает строительство и не зависит от средств, полученных от продажи квартир", — отмечает он.

О том, что в вопросе "на какой стадии лучше инвестировать" многое зависит от цены недвижимости и порядочности застройщика, говорит в комментарии free-ipad.ru и основатель компании Finbert Габриэль Кокуашвили, который свою первую инвестицию в Украину с Израиля осуществил именно в киевскую недвижимость. Сейчас он называет недвижимость достаточно сложным, но интересным сектором для инвестирования, к которому нужно относиться осторожно. "Все мы знаем, что на этапе строительства недвижимость значительно дешевле. Это, конечно, дает возможность заработать больше или потратить меньше. Дополнительная стоимость всегда возникает там, где есть риски. Удалить эту добавленную стоимость с наибольшим результатом могут те, кто умеет работать с рисками производства. Как в любой сфере бизнеса", — отмечает он.

Быть привлекательным в глазах инвестора в 2021 году, по словам Насиковского, станет возможность застройщика реализовывать проект за счет собственных средств, позволяющих строить и не зависеть ни от "вирусов" или "выборов" на протяжении как минимум 6-9 месяцев. "На данный момент можно говорить о том, что финансовыми возможностями строить по этой новой бизнес-модели располагают от силы 10-12 девелоперских компаний, при этом часть из них реализуют проекты в партнерстве, чтобы снизить финансовый груз и позволить перенаправить имеющиеся средства на другой объект. Естественно, для старта проекта потребуются огромные суммы, в зависимости от масштаба строительства и качества будущего проекта, исчисляемые сотнями миллионов гривен. Но реалии таковы, что без этих средств реализация любого проекта таит в себе значительные риски как для покупателя, так и для самой компании", — отмечает Насиковский.

Тем временем, лучшим для инвестиций видом недвижимости Кокуашвили называет тот, на котором потенциальный инвестор хорошо разбирается. Сам он отмечает: "Сегодня, например, я готов рассматривать предложения промышленной недвижимости, хотя несколько лет назад этот вид не составлял для меня никакого любопытства".

В целом место расположения недвижимости и оптимальные площади для инвестиций Габриэль Кокуашвили считает вопросом индивидуальным. "Все зависит от возможностей и целей инвестирования и от того, что именно инвестор планирует делать с активом — ждать роста, продать на следующий день, заполнять арендаторами и медленно продавать на 10% выше рынка ... Очень индивидуальная зона с точки зрения принятия решения", — говорит он.

Оптимальными для инвестирования в недвижимость зарубежный инвестор в Украину называет любые суммы, позволяющие приобрести интересный объект недвижимости и заработать на этом. "Купить гараж и продать его с маржой в 200% — выгодно и полезно", — отмечает он.

Читайте также: В Украине на аукцион выставили первую тюрьму (ФОТО)

Относительно того, сколько и за какой период можно заработать на инвестициях в недвижимость, Габриэль Кокуашвили говорит, что делать предположения трудно. "Я наблюдал, как бизнесмены покупают объекты "под покупателя", но что-то не сложилось, и недвижимость застревала у посредника на несколько лет. Очень сложная ситуация. И напротив, бывает так, что покупаешь объект в долгосрочную аренду, а к тебе, на следующий день приходит покупатель и предлагает в 2-3 раза больше денег, чем ты потратил. Бывают разные ситуации", — объясняет основатель компании Finbert.

Тем не менее, делать ориентировочные подсчеты прибыли от своей инвестиции можно и исходя из прогнозированных цен на нее. Единственное, что смущает — прогнозы по стоимости недвижимости застройщиков и инвесторов на 2021 год немного отличаются.

"Что касается цен и ценовой политики застройщиков, то здесь можно говорить о том, что гривневые цены повысятся во всех сегментах строящегося жилья. Но при этом рост в эконом-классе вряд ли превысит 5-7%, что косвенно, опираясь на инфляционные прогнозы (в бюджете на 2021 год заложен инфляционный прогноз на уровне 7%), будет свидетельствовать наоборот о снижении номинальной стоимости жилья этого класса. В остальных же сегментах ожидается планомерный рост стоимости жилья. Так, стоимость квартир комфорт-класса увеличится в цене, как минимум на 10%, объекты бизнес-класса — на 15%, а объекты новых форматов категорий бизнес и комфорт+ (таких как, например, live-work-play,многофункциональные highlight-комплексы или эко-рест-комплексы в ближайшем пригороде столицы) вполне вероятно увеличатся в стоимости до 20%. Что же касается элитного жилья, то в виду специфики этого класса, а также ограниченного предложения, можно говорить о возможных совершенно противоположных тенденциях: при благоприятной экономической конъюнктуре, стимулирующей спрос на дорогое жилье, рост цен возможен в пределах 20%. В тоже время при неблагоприятных условиях в этом классе жилья возможен эффект стагнации и инертного роста средних цен на уровне 7-10%", — говорит Алена Полеско.

О том, что средний рост цен на первичном рынке жилья Киева будет соизмерим с удорожанием жилья в 2020 году и составит в среднем около 15% в гривневом эквиваленте, говорит и Андрей Черненко. "С одной стороны, на рынок будет "давить" удорожание стройматериалов, инфляция и курс доллара, а также ограниченное предложение на самое востребованное качественное жилье. С другой стороны, у каждого застройщика есть своя ценовая политика, стимулирующая продажи на старте строительства — ведь стартовые цены существенно ниже, чем на этапе ввода объекта в эксплуатацию", — говорит он.

В то же время, по словам Черненко, застройщики сегодня внимательно следят за конкурентной средой, и пересматривают цены исходя еще и от тактики других компаний.

"Вместе с тем, как показывает практика 2019 и 2020 годов, не всегда рост цен выглядит мотивированным, очень часто он приводит к оттоку части покупателей. И чтобы не снижать планы по продажам, компании готовы или попросту вынуждены быть гибкими, предлагая покупателям существенные скидки", — отмечает менеджер проекта ЖК "Новый Автограф".

Исходя из своих наблюдений, Черненко считает, что ценовая политика застройщиков в этом году будет весьма осторожной, но при этом любые ценовые изменения будут тщательно выверены и аргументированы либо высокой стадией готовности, либо ограниченным предложением тех или иных квартир в конкретном ЖК, либо же проседанием курса гривни.

Читайте также: Самые крупные сделки 2020: что приобретали и продавали украинские бизнесмены в кризис

В существенное подорожание недвижимости в 2021 году не верит Габриэль Кокуашвили. Но говорит: "Ожидать, рассчитывать, прислушиваться стоит всегда. По моему мнению, в ближайшей перспективе, мы не будем наблюдать значительный рост цен на недвижимость. Это обусловлено тем, что мы еще не прошли "самый низкий показатель рынка" и кризис только набирает обороты. А это значит — в недвижимость стоит инвестировать".

Тем временем, выбрать объект для инвестирования в Украине есть из чего. "Не секрет, что на данный момент предложение на 30% превышает существующий спрос. Это дает потенциальному покупателю существенный выбор", — говорит Насиковский.

Источник фото: Depositphotos

Источник